美的置业债务压身 消费者维权 郝恒乐的千亿梦在摩擦什么?_国内楼市_资讯_小刘特价房

美的置业债务压身 消费者维权 郝恒乐的千亿梦在摩擦什么?

发布日期:2019-08-13浏览次数:190

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导读:

筹策万类之终始,达人心之理,见变化之朕焉,而守司其门户。谋圣鬼谷子告诉我们:识人做事,要透过现象看本质;解决问题,更要蛇打七寸、抓根本。

遗憾的是,一些房企依旧在头疼医头,脚病治脚,制造虚假繁荣。泰禾集团为实现2000亿目标,激进扩张。看似光鲜的表面下,衍生风险已一触即发。甚至不惜将子公司收益权出售,痛失盈利奶牛,最终加剧了企业困境。

相似迷局的,还有美的置业,面对高扩张带来的债务压身,不仅未降速求稳,反而一方面用新债“拆东补西”,另一方面更加激进、甚至溢价拿地。如此粗放任性打法,底气何来?恶性循环的衍生风险又有多大?结合其房屋质量问题频发,以及遭监管部门点名,即使郝恒乐能提前一年完成“千亿梦想”,又有什么价值与意义?

作者:李然

来源:铑财-铑财研究院

美国总统威尔逊说,我们因梦想而伟大,所有的成功者都是大梦想家。有些人让梦想悄然绝灭,有些人则细心培育、维护,直到它安然度过困境,迎来光明希望......

对于企业家而言,梦想是成就事业的基石,也是考验其价值责任取向的试金石。只有方法得当、保持耐心、进退有度,才能真正梦想成真。若吃相难看、偏离航道、甚至不择手段,结果大概率昙花一现、甚至陷入困局。

例如贾跃亭为快速实现造车梦,不顾乐视资金问题,最终付之一炬。冯鑫为“All in 娱乐”梦,甚至不惜融资行贿,成了众多投资者的噩梦。

不难总结:梦想一定要有,但保持耐心、掌握速度、精进方向更为重要

就像OFO的戴威,一定意义上说,他实现了改善人们出行的梦想。不过,改变的代价是:无节制烧掉投资资金,制造单车坟场阻挡人行道,最终崩盘导致押金用户的阵阵声讨。

近期,又一位企业家有望提前实现梦想。不过,种种迹象看来,其“圆梦”和“梦碎”是不是也在一线间呢?

郝恒乐的千亿梦

1969年出生的郝恒乐,身兼美的置业主席、执行董事兼总裁三职。可谓企业绝对灵魂人物。

资料显示,1998年至2005年,其担任美的集团审计法务部总监;2005年至今,担任美的置业总裁;2005年至2016年,担任美的物业有限董事;2016年至今,担任美的物业董事。2018年5月15日调任为美的置业控股有限公司主席兼执行董事,并获委任为总裁。年薪831万人民币元。

已有15年地产经验的郝恒乐,在行业中也算另类。毕竟在民营地产上市公司里,职业经理人担任董事长或主席的并不算多。

“知天命”的郝恒乐,也有自己的梦想。今年年初,郝恒乐在出席业绩发布会时表示,2019年公司的销售目标为1000亿元。

对大型房企来说,销售额破千亿似乎只是“小目标”。毕竟早在2013年,绿地、万达、保利、万科、中海、碧桂园、恒大七家房企就已突破千亿大关。

行业巨头碧桂园、万科、恒大更是在2019年的前五个月,销售额就超2000亿,其中碧桂园销售额高达3100亿元;保利、融创、绿地、中海四家房企销售额超1000亿,位列第二阵营。同时,新城业绩超过900亿元,华润、龙湖超越800亿元,突破千亿大关也只是时间问题。

横向对比,美的置业在行业中并不亮眼。但与自身纵向对比,这家2009年才开始全国化布局的房企,若能2019年进入千亿俱乐部,也并不容易。

值得注意的是,2018年,美的置业曾表示,将在2020年加入千亿俱乐部。换言之,郝恒乐年初报告的时间表,比计划提前了整整1年。

不过,看似喜大普奔的提前说,与郝恒乐此前的言论,也有些自相矛盾。

2018年业绩会上,郝恒乐明确指出:“美的置业是马拉松选手,无论在什么样的环境下都能走出自己的稳定长远发展之路。”

结合政府大力倡导的稳健经营背景,郝恒乐的“马拉松”言论倒也符合趋势。其想必也深知房企只有从“高速”发展,转变为“高质量”发展,才能迎接更美好的未来。

只是,诱人的现实面前,理想又有多大束缚力呢?

行业稳字当头,美的置业再次扮演黑马:提前一年,完成千亿目标。可见,郝恒乐口头高喊“马拉松”,实际却在“加速跑”。难免有外界质疑其“明修栈道,暗度陈仓”。

所谓“致良知,知行合一”,对问题认知到位的同时,更应付诸实践。这是企业、企业家的发展根本。

例如一直宣称“不上市”的娃哈哈,不仅让纵横一世的宗庆后老来“打脸”,也将娃哈哈,甚至传统品牌跟不上时代变化的短板,也完全暴露公众视野中。

相比之下,美的置业加速跑的背后,是否也有难言的苦衷呢?

拆东墙补西墙

债市中,流传着这样一副对联:拆东墙补西墙墙墙不倒,借新债还旧债债债不断。

这在企业债中,表现尤为突出。

8月6日,据上交所披露,美的置业成功发行2019年面向合格投资者公开发行公司债券(第四期)。

消息显示,本期债券发行工作已于2019年8月5日结束,发行规模13亿元,最终票面利率为5.70%。债券期限5年期,附第3年末调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

据悉,本期债券主承销商为申港证券股份有限公司,联席主承销商为中山证券有限责任公司。预期本期债券所得款项将用作偿还发行人的公司债券。

事实上,只在今年上半年,美的置业就已发行了三只公司债,金额总计达到37亿元。

半个多月前,7月17日,美的置业发行17亿公司债在上交所正式上市,这是美的置业2019年发行的第三期公司债,期限4年,票面利率5.2%,债券代码为155496,简称19美置03。

其他两期期限3年的公司债券也分别在今年上半年发行完毕,发行金额共计20亿元,票面利率分别达到7%和6.5%。

发行债券,属于无抵押无质押的直接融资方式。债券融资用途多分为两种,其主要用途便是借新还旧。

借新还旧,是房企在2019年最热的话题之一。

从行业看,2015年,大量房企发行3年-7年公司债,导致2019年成为偿债高峰年。

数据显示,2019年上半年到期债券2108亿元,是2018年全年到期债券的93%,大部分房企不得不再次举债偿还旧债,这也是2019年上半年房企发债量上升较大的主原。

2019年下半年,房企的到期债券虽降至1706亿元,到期债券总量也属高位;

在此背景下,今年以来,恒大、佳兆业、新城控股、禹洲地产纷纷开始发行新公司债,以还清旧债。这其中,发行4期公司债的美的置业,更是佼佼者。

不过,业内人士指出,美的置业此举,不仅难以解决根本问题,同时还暗含风险。由于背靠美的集团,及其他融资渠道,美的置业融资成本也相对较低。正因如此,企业往往会忽略负债结构的安全性,若对公司债形成依赖,当市场产生变化,企业融资链收紧,信用风险压力便会攀升。

值得注意的是,近日,央行、银保监会、发改委等部门频频发声,银行信贷、信托、海外发债等多房企融资渠道全面收紧,意味着企业融资监管趋严。

海通证券首席经济学家姜超表示,2019年第二季度起地产融资重现收紧迹象:上周银监窗口指导多家信托公司控制地产业务规模,此前交易商协会也收紧对部分激进房企的发债审批。姜超认为“随着地产销售逐渐下行,下半年需警惕基本面和政策面对地产债的双重冲击。”

可见,在全行业去杠杆背景下,美的置业的往期打法酝酿着变局。能否稳健发展,避免债券违约、甚至由此引发衍生风险,是一大关键点。

数据上看:到2020年下半年或2021年上半年,房企的偿债压力或进一步上升,到期债券均突破3000亿元人民币。

可预测,房企未来将面临更大的偿债及融资压力,届时新债若无法覆盖旧债,资金链断裂,最终暴雷的可能性会大大增加。因此,尽快实现企业转型,并加速房屋销售、结转速度提速、回款加快,同时暂缓激进扩张,意义重大。

各中利弊,有着多年地产经验的郝恒乐想必也心知肚明。那么,为何还要持续激进?美的置业的债务问题,是否已是燃眉之急?

债务问题

事实上,美的置业的债务问题,已不是秘密。

截至2018年3月31日,美的置业负债总额1089亿,净负债率181.4%,高出行业平均水平。截至2018年底,美的置业净负债率97%。

客观而言,不到一年的时间,其负债率确实大大降低了。

不过,上升到关键的总负债,就没有那么乐观。

截至2018年12月31日,美的置业负债总额为1537.3亿元,同比增加52.5%。其中,流动负债1192.6亿元,同比增加68.7%,非流动负债为344.7亿元,同比仅增14.4%。可见,企业流动负债增幅较大,短期偿债压力或将增加。

这或许,也是上文美的置业发债频频的真正原因。

同时,美的置业的净负债率虽有所下降,但仍未进入合理区间,97%的数字与行业内50%-60%的平均负债率相比,依旧处于高位,其内在的财务压力、风险也可想而知。

另一方面,美的置业在2015年-2017年,同期净负债率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。可见,高负债是美的置业老生常谈,但却始终并未解决的问题。

值得注意的是,美的置业常年高负债情况下,尚未出现资金链断裂情况,一方面得益于前文提到的多元融资渠道。

例如2015年-2017年,美的置业负债率不断下降,均由于股权类融资。2016年-2017年,由于美的置业控股方美的发展、美恒有限公司与美域有限公司,向美的置业注资60亿元,从而美的置业净负债率从624.7%降至118.9%。

2018年,由于美的置业登录港股市场,融资27.87亿,直接使自身净负债率降至97%。

不过,这样的好日子,在今年已出现不小变化。

结合融资渠道全面收紧、高层调控不动摇信号满满的当下,美的置业是否会受影响,目前还是未知数。

可以肯定的是,在愈发看中现金流的房地产业,负债满满的美的置业,对业绩依赖性必定更高。

遗憾的是,美的置业招股书显示,2015年-2017年,美的置业合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元,复合年增长率约113.7%;2018年合约销售额790亿元。可以看出,其增速出现了不小下滑。

另一不利因素是,美的置业经营性现金流净额也连续三年告负,2016-2018年分别为-55.53亿元、-73.57亿元和-166.15亿元。

不难看出,美的置业资金状况并不乐观。

美的置业招股书中也坦言:负经营活动现金流量净额会削弱其资本开支能力,并对其经营活动造成不利影响。

结合现金状况的不理想、销售增速的下滑,再来看郝恒乐的“千亿”提前,也就有了更深刻的注脚。一再激进下的吃相难看,也实在是骑虎难下。

加速狂奔

称美的置业“激进”,其实并不过分。数据,自会说话。

数据显示,截止2018年12月31日,美的置业拥有173个项目,同时通过合营企业及联营公司参与32个项目,覆盖15个省份的48个城市,其净可销售及租赁土地储备的总额约4507万平米;全年新增项目土地储备达1662万平米,通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57万平米,全年共新增土地储备1719万平米。

同策研究院首席分析师张宏伟表示,美的置业目前还在不断拿地、不断投入的阶段,在还没有得到销售体现的情况下,现金流净额为负,或者资产负债率较高,往往是扩张阶段的表现。后期需要通过房屋销售,增加回款,来降低其净负债率。如果能解决经营风险,销售回款较快,或在资金压力比较大情况下,母公司或资本市场能给予较多的支持,保证其顺利度过这个阶段,未来可能会有跳跃式地增长;如果没有这种支持,企业资金会比较紧张,可能会比较麻烦。

“美的置业这时候要处理好现金流和融资的问题。”上海中原地产首席分析师卢文曦认为,在集中程度与日俱增的房地产市场,对于美的置业这类处于上升期的中型房企而言,规模扩张体现出房企的融资能力,但这类房企不要高成本融资,也千万别抢高价地,“否则就是刷个流量,不赚钱,遇到市场调整说不定还会亏手里,而地产界最怕的就是多米诺骨牌效应,一个项目的失败,可能会拖累整个公司的未来。

通过横向对比,则足以说明问题。美的置业年报显示,其2018年实现营业收入301.2亿元。

这一销售额在行业中排名前30之外,但其新增土地储备规模跻身前20。可见,美的置业正在承担与其规模不成比例的土储。

而1719万平米的新增土储,甚至超过了以激进著称的阳光城。在2018年,阳光城新增土地储备仅为1333万平方米。

即使高居第一阵营的中海,2018年新增总楼面面积,也不过1764万平方米。

从行业来看,数据显示,我国54家房地产企业在2016-2018年平均拿地销售比为0.37、0.47、0.27。可见,2018年行业拿地销售比正处于低位。同时,全年拿地金额超千亿的房企仅3家,相比2017年减少2家。

TOP50企业拿地总额19563亿元,较2017年回落22.9%,拿地面积回落14.7%。TOP10企业2018年拿地总金额为8267亿元,占TOP50企业的42.3%,较2017年占比下降6.2个百分比。由于房企拿地收缩,2018年土储平均去化周期仅为3.98年,较2017年的4.86年出现下滑。

可见,美的置业为实现千亿梦想,在拿地方面的“狂奔”,与行业趋势背道而驰。是否会刷个流量、不赚钱,甚至陷入多米诺的麻烦中呢?

高溢价拿地

美的置业亦或郝恒乐,似乎没有看到这样的风险。乐观的上升期表象,让其打法更加激进。为了能在竞争中,拿到大量地块,美的置业也必然会使用高溢价战术。

有媒体统计,2018年前8月,美的置业先后在宁波、佛山、舟山、大理拿下多宗高溢价地块,累计拿地金额突破170亿。

例如与万科、恒大共同竞争的的佛山一宗商住地块,被美的置业以28.4亿,溢价率44%拿下。宁波普陀区地块,溢价率也高达81.74%。2018年8月,美的置业又以74%溢价率,刷新大理单价地王。

更令人担忧的是,该趋势还延续到2019年。中指研究院发布排行榜显示,美的置业今年1-6月拿地金额221亿元,在全国房地产企业中排第17位,超过绿城、招商蛇口等多家老牌房企。

也有媒体报道,美的置业2019年的多项土地拍卖中,也存在不少高溢价项目。今年2月底,美的置业以总价16.02亿元竞得徐州铜山区一宗商住地块,成交楼面价2425元/平方米,溢价率高达73%;

4月3日,以6.43亿元竞得宁波市路桥区南官新天地(3号地块),溢价率约86.6%;

4月20日,斥资7.65亿元拍下衡阳[2019]拍字01号地块,溢价率为44%,该地块也成为了衡阳的“地王”;

4月23日,美的置业以28.57亿元竞得武汉编号P(2019)028号宗地,溢价率72.9%。

频频一掷千金,体现出美的置业已颇有着迷之态。然而,这样的狂欢模式,能持续多久?

7月30日,中共中央政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

刚刚过去的二周前,央行两次强调房地产金融政策严监管,杜绝违规资金流入房地产。

可见,控制房价将会是下半年行业主旋律。而美的置业频频高溢价拿地,是否是打脸了郝恒乐的马拉松论,更背离和摩擦了这一政策趋势?

羊毛,不能去马身上薅,只能出在羊身上!

“土地的高溢价带动周边的房价飞涨!”房地产蓝皮书主编、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞说,土地溢价就是土地价格被开发商推高的结果。

“假如标价100元的土地,通过拍卖,最后成交价是200元,那么这个土地就是溢价土地,溢价率就是(200―100)/100,也就是比标价贵一倍,而土地价格上涨,房地产企业如果想有利润可图,就必须提高房价才能获得,尤其是高溢价土地。于是房价上涨,同时就带动周边的房价也跟着上涨。”牛凤瑞说。

成大事者,应势而谋、因势而动、顺势而为。以此来观,美的置业的千亿梦是否牢靠?企业价值如何?成长性又是否乐观?这些不确定性值得投资者思考。作为一家上市企业,作为一家重资产企业,警惕连锁风险,警惕多米诺骨牌效应,常怀敬畏之心,是对市场最大的负责。以此来观,美的置业的千亿梦,是否也在摩擦大小投资者的安全梦、摩擦投资者的收益梦呢?

成长性

除了战略层面,这种担忧、不确定性,在具体战术方面也有突出体现。

根据招股书显示,美的置业经营范围遍布全国11个省份的33个城市及一个直辖市。地区上主要分布珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、环渤海经济区及中国西南5个区域。从城市布局看,主要集中在国内二三四线城市,业务集中在华南地区。

安居客首席分析师张波认为,国家目前对二三线城市的政策,已由遏制房价过快上涨,转变为遏制房价上涨。此前高价拿地的房企,将受较明显挑战,类似美的置业等房企的去化会受到直接影响。

据21世纪经济报道,有业内人士指出,美的置业的特征比较明显,土地储备集中在二三线城市。比如美的置业今年首次进入惠州市场,与旭辉、中骏等竞价,从楼面价起拍最后以4.7亿元、24%溢价率成交。如果最终成交楼面价较高,后期操盘可能存在一定压力。

众所周知,土地的未来主战场,是在边界快速扩张的二三线城市。换言之,二三线城市的地产竞争会愈发激烈,低价拿地渐成过去式。美的置业若想再次突破业绩,该模式对其发展会形成一定制约。

值得注意的是,在2018业绩发布会上,郝恒乐指出:我们成长于二三线城市,未来两三年肯定还是遵循这个策略,但也会机会性的会进入一线城市。

可见,美的置业已初显进军一线城市的野心。但一线的拿地价格、人工成本与二三线不可同日而语,解决这些问题都需大量资金,但从其情况看,只能凭借融资来解决,而融资恰恰是房地产业面临的最大难题。同时,若盲目进军一线市场,也可能让美的置业的负债进一步承压。

另一方面,一线城市的高房价,也让市场对房屋质量有更高要求,而从美的置业近期频发的质量危机,也暴露出关键产品层面的种种隐患。

质量隐忧

在2019年5月19日“2019中国现代化建造体系发展论坛”上,美的置业执行董事林冬娜提到:质量是企业立足之本、固本之要。

从实际情况看,质量恰恰是美的置业房屋产品的短板。

2019年5月28日,邯郸市住房保障和房产管理局,在河北新闻网阳光理政栏目回复网友发表的《邯郸东部美的城无证销售不退房款》留言,确认该项目存在违规预售问题。

据了解,邯郸东部美的城建设单位为邯郸市华美世纪房地产开发有限公司,美的置业持有其51%的股权。

2019年6月,和讯房产西南频道报道,贵阳美的国宾府遭遇百名业主维权,原因主要是洋房负一层没有排水排污系统,顶层漏水等问题。

同时,有业主在华声在线“投诉直通车”发文:投诉湖南郴州美的云熙府违规,称该项目开盘一年多仍是黄土一片,满眼鱼塘。

这并非云熙府首次违规。早在2018年11月23日,湖南省住房和城乡建设厅发布《关于公布2018年第三季度建筑施工安全生产标准化项目考评不合格名单的通知》显示,郴州市项目名称为美的云熙府5-11#、25#、28-29#栋及地下室出现在考评不合格项目名单之中。评定不合格原因如下:日常监督按规定提出的整改要求没有得到有效落实;项目考评等级不合格。

这也暴露出,美的置业在施工方面存在问题。

值得注意的是,2019年6月,河北省住建厅通报11起典型违法案件,邯郸市恒嘉房地产开发有限公司被点名,存在问题是未办理施工许可证擅自开工建设。

资料显示显示,邯郸市恒嘉房地产开发有限公司目前有两个股东,石家庄美的房地产开发公司是其中之一,持股比例为60%,而石家庄美的是美的置业的全资子公司。

无独有偶,日前,无锡市住房和城乡建设局网站发布《关于2019全市建设工程安全生产节后复工专项督导检查的通报》显示,美的置业的旗下子公司无锡美商建设的XDG-2018-3#地块项目,出现在通报批评名单之中

通报显示:首先安全管理方面,该项目地下室临边防护设施构造强度不符规范要求,楼层预留洞口未采用盖板覆盖,个别出入口未搭设防护棚;群塔防碰撞专项方案审批表格式不符要求,利用塔吊架设电缆;三级教育流于形式,教育学时不符要求。第二,实名制管理方面,未按要求落实实名制管理,专户未建立。第三,扬尘管控方面,扬尘管控不到位,裸土未采取覆盖措施。

2019年2月15日,湖南省住房和城乡建设厅网站发布《关于公布2018年第四季度建筑施工安全生产标准化项目考评不合格名单的通知》显示,美的置业株洲项目美的·雪峰(一-三期)考评等级不合格,考评得分仅42.06分。

2018年11月14日,贵州省住房和城乡建设厅门户网站发布《省住房城乡建设厅关于2018年第三季度全省建设工程质量安全建筑市场监督执法检查贵阳市情况的通报》显示,美的·国宾馆三期一标、美的·国宾馆三期三标出现在通报名单中。

施工方面多次登上监管黑名单,其房屋质量屡遭诟病也就不足为其了。

在国泰君安分析师覃汉看来,则与房企激进扩张有关。“房屋质量问题集中出现,是因为房地产开发主业急速扩张,周转速度激进,包括拿地、建造、销售、回款等方面。地产投资中建安工程固定资产投资占比接近70%,激进的建造销售策略使得企业资金压力明显加大,并且可能引发房屋质量等一系列问题,影响企业的品牌”覃汉指出。

也就是说,房企运营越激进,房屋质量越差。碧桂园早已用一次又一次的事故,证明了这一点。

绿城董事长李军也曾称表示,他一直劝身边的同事这两年不要买房,因为近两年的房屋质量是最差的,维权潮会在这几年出现。

这一预测,在当下屡遭投诉维权的美的置业身上,一语成谶。

对于消费者而言,最敏感的就是房屋质量,一辈子积蓄,不是简单儿戏。房企承载的是一个家庭的理想、梦想。

以此来观,美的置业亦或郝恒乐,为了实现自己的千亿梦想,而频频摩擦众多用户的家庭梦想,孰轻孰重?作为一家上市企业,一匹行业黑马,又在倡导怎样的行业观、价值观、责任观呢?

泰禾梦碎

不难看出,美的置业的激进扩张,不惜违背行业政策趋势,大量且高溢价拿地,导致自身债务攀升,需要借新还旧以缓解资金压力,由此带来的衍生风险,增加了企业不确定性,是对投资者的不负责任,而频频发生的房屋质量乱象,更是对消费者的不负责任。

郝恒乐以此为代价,所实现的“千亿梦想”真的值得吗?更重要的是,美梦究竟能持续多久?

来看看泰禾集团的前车之鉴。其董事长黄其森曾喊出“2018年销售收入翻番达到2000亿”的豪言。甚至拉动公司股价连续上涨,成为2018年第一只大牛股。

为实现这一梦想,泰禾也走上一条激进之路。财报显示,仅在2018年一季末,泰禾总负债便2009.54亿,同比增61.8%。

为缓解资金压力,泰禾多次进行股权质押。据中国经济网统计,截至2018年12月26日,大股东泰禾投资集团有限公司持股60938万股全部质押,一致行动人叶荔持股14999万股全部质押,一致行动人黄敏质押1800万股,质押比例高达95.15%。

为了融到更多的钱,泰禾甚至不惜卖子公司和项目收益权。例如2018年12月14日,泰禾集团公告称,将3家间接持有的子公司福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾的全部股权以6.35亿元的价格打包出售;二是将2017年拍得的北京市朝阳区孙河乡北甸西村、西甸村 2902-29号地块的收益权转让给北京信托,以融资35亿元。

但由于去化困难,资金跟不上扩张速度,泰禾集团的股价开始暴跌,甚至管理层出现动荡,落得一地鸡毛。对此,铑财曾在20191月15日,《泰禾集团、碧桂园如何向阳而生? 》一文中有详细描述,感兴趣的朋友,可以查阅。此外,富力地产、绿地控股也有类似问题。铑财曾以 《负债王冷思考 富力地产是纸老虎、系统风险有多大?》、《绿地控股的三高危机 张玉良高发展论是否靠谱?》等为题,感兴趣的朋友,可以查阅。

一定意义上说,泰禾及黄其森前车之鉴,正是美的置业与郝恒乐的后车之师。对企业、企业家来说,追求财富、规模、速度的梦想,并无可厚非。但若为实现梦想而失去尺度,即使最终实现,也不过是手中流沙,难以抓住。

梦想论

综合来看,美的置业,泰禾集团,或钻进了惯性思维的死胡同。房企若想实现营收目标,是否只有激进扩张一条道路?

如今房地产业形势风云变幻,若不尽快实现业务多元化,无异于将所有鸡蛋放在一个篮子,经营风险性不容忽视。

尽管在2018年,美的置业积极布局智慧家居、建筑工业化、商业、文旅、产城运营等多元化产业,泰禾集团也布局了文化、旅游、地产、医疗、教育及特色小镇。

实际情况看,这些多元业务的盈利能力还有待提高,从战略上看,这些多元业务与主业的协同能力,也并未完全发挥。

此外,郝恒乐与黄其森的梦想格局也有待探讨。

客观来看,无论是美的置业的一千亿梦,还是泰禾集团的两千亿梦,均不是小数字。问题在于,结合房地产业的深度调整期,相比短期财务目标,夯实基础、做好产品口碑、稳健发展才是更加重要的目标。

绿地董事长李军指出,未来几年房企的经营状况也会恶化。这两年的财务报表上,房企的利润都在增长,是因为利润结算有2—3年的滞后期,现在数据反映的是4—5年前的经营状况,那几年也是房地产市场最好时候。再过两年,财务报表会很难看。

即便强如万科,在行业变革下也低下头颅。在2018秋季例会,万科董事会主席郁亮甚至直白地表示,三年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求,公司战略也将围绕“活下去”而展开,公司所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

2018年8月底,融创中国2018中期业绩会上,孙宏斌这个曾经的激进王,也一改过往金句频出的形象,“安全”、“谨慎”、“保守”、“小心”成为他常挂嘴边的高频词。

碧桂园此前也明确提出“控速”。同时进行策略调整,提出拿地更加精准,更加聚焦现有项目的运营。

许老板手中的恒大,也没了往日速度,无论是拿地规模还是拿地价格,同比都出现了一定缩减。

头部房企纷纷“降速”,具有一定代表性。这些房企想必也深知,降速对自身未来业绩会产生一定影响,但依旧不断通过加速项目去化速度,并抑制激进。一方面敬畏政府“只住不炒”、深度调整的政策,另一方面也意味着,行业回归理性已是趋势,过去高举高打的方式已不适用当下市况,唯有认清现实,加速项目去化,优化房屋质量,精进财务运营,才能更好的迎接未来。

成大事者,顺势而为、乘势而上! 美的置业亦或郝恒乐千亿梦的背后,在摩擦着多方忍耐线,不可持续。如何做出选择,消费者在看、投资者在看、监管层在看,铑财也将持续关注。



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