开发商“拼命”盖房,你真缺房住?内行人说出4个原因,点醒了我_国内楼市_资讯_小刘特价房

开发商“拼命”盖房,你真缺房住?内行人说出4个原因,点醒了我

发布日期:2019-08-10浏览次数:19

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如今,房地产市场已经走过了20年左右的发展过程,在最近这两年时间里,关于房子够不够住的问题开始慢慢成为大家讨论的热点话题,而且楼市中也逐渐形成了两大主流“派别”。一派认为未来住房需求依然强劲。比如,中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁就表示,未来还有2亿居民要进城,这依然会产生大量的住房需求。另一派认为房子已经够住了。比如,建行董事长田国立就直言,现在房子已经盖得够多了,现在买房就相当于高位接盘。不过,至于到底多到什么程度,最近一段时间业内不少声音表示,目前建的房子够30亿人居住。不过,由于目前对于住房总量并没有权威统计,所以对于这个问题基本上还是婆说婆有理,公说公有理。

但是,根据国家统计局发布的最新统计数据来看,我们仍可以窥探一些端倪。从1978年到2018年,过去40年时间里,我国城镇居民人均住房建筑面积从6.7平方米上涨到39平方米;农村居民人均住房建筑面积从8.1平方米上涨到了47.3平方米。如果按一个三口之家的标准来计算,目前城镇户均面积达到了117平方米,农村户均则达到了141.9平方米。如果从这个角度来看,目前房地产市场的确不缺房子了。那既然如此,为什么开发商都还在“拼命”盖房子呢?内行人分析认为,主要有以下几个方面的原因。

第一,应对债务压力。根据Wind数据显示,到2019年一季度,135家上市房企负债总额突破8.5万亿元,现金流为正的企业只有51家,占比仅为37.78%。目前,全行业负债率平均水平为75%左右。众所周知,房地产行业一直都是高负债行业,虽然理论上开发商自有资金至少需要达到30%,可是实际上,很多开发商都是“举债”拿地盖房,业内一直有“空手套白狼”的说法。通过最近几年的形势来看,房企盲目举债拿地的弊端开始显露:融资渠道收紧,负债率持续走高,现金流步步吃紧。

笔者认为,高负债的开发模式,使得房企的资金链变得比较脆弱,随着融资渠道收紧叠加偿债高峰期的来临,为了解决自身的债务压力,不少开发商走上了高周转,快销售,加快回笼资金的模式。说得通俗一点,除了要加快建房子,加快完成销售回款,现阶段恐怕实在找不出其他方式应该债务压力。

第二,押宝楼市心态。从2003年开始,房地产业被确立为国民经济的支柱性产业,更成为不少二三四线城市财政收入的重要来源之一。此外,经过10多年的快速发展,房产早已构成了居民家庭财富的70%以上,一旦楼市行情急转而下,那么账面财富必然大幅缩水,这是任何人都不愿意看到的。值得一提的是,房地产行业牵涉上下游众多行业产业,包括建筑业、钢铁业、家电行业等等,所以一直被看作是实体经济的总装车间。

不难看出,房地产业不仅与国民经济密切相关,更与老百姓的家庭财富直接关联,所以业内普遍认为,这么重要的地位一时半会估计撼动不了。对于开发商而言,自然也愿意押宝一把。但是,过去3年时间,从防止房价大起大落到不再把房地产作为短期刺激经济的手段,这意味着楼市的角色也发生转变,根据人民法院公告网显示,目前已经有近300家开发商破产,与全国97938家房企相比,虽然只是冰山一角,但释放的信号值得关注。因此,面对目前的楼市形势,盲目押宝显然也并不可取。

第三,房价预期良好。虽然楼市整体不缺房子,但是住房资源存在分布不均衡的现象:从地理空间上看,大城市人多房少,而中小城市和农村则面临人少房多的问题。具体到个人来看,目前房屋空置率在22%-24%左右,所以有些人手里有多套房,既不出租也不卖,而有些人一套房都买不起。对此,业内专家认为,目前房地产市场当中仍旧还有三大住房需求,包括迁移性住房需求、改善性住房需求和投资性购房需求。换言之,根深蒂固的买房观念和房子作为投资品的稳定性,使得不少购房者依然把房子看作是抵御通胀的最好工具。

除此之外,目前我国城镇化水平不到60%,人口资源环境委员会副主任王培安曾表示,预计2030年将达到70%,这对于楼市而言将是一个重要拐点。此外,房地产税和空置税的最终落实出台可能也需要5-10年时间,因此笔者认为,未来5-10年既是开发商最后的一个喘息机会,也将是开发商转型过渡,谋取多元化发展的阶段。

第四,贪欲心理作怪。针对房地产市场,业内大腕潘石屹的一些表态经常让人回味。对于住房问题,他曾表示,经过了20多年的建设与发展,我们已经不缺房子了,开发商之所以拼命建房,主要是目前的房子还没有满足大家的贪欲,如果有人不停的买房子,自然就得有人拼命建房子。也许,正是基于这种论断,对于房价走向,他一直都持看空的态度。除此之外,马云也曾表示,二三十年后,一对年轻人可能要管理5套房子。那么,我们应该如何理解这种“贪欲”呢?

在笔者看来,在房地产快速发展的最近这10多年,房价不断上涨使得人们尝到了升值的甜头。以济南为例,在房价刚刚抬头的2016年,由于供不应求,某些楼盘一天就多次提价,很可能上午买了,下午就能多赚几十万。因此,房价一度经历了越调越涨,越涨越买,越买越贵的怪圈子。房子的金融属性一度冲昏了大家的头脑,但常在楼市的河边走,不懂得量力而行和看好就收,哪有不湿鞋的可能。如今,国家明确表态短期不会依靠房地产刺激经济,因此,下一阶段,我们应该担心或许不是买不起房子,而是手里的房子卖不掉。

​总而言之,当前的住房总量基本能够满足大家的住房需求了,所以再像以前一样大规模发展房地产业的概率开始降低。随着楼市从增量市场向存量市场过度,特别是当前旧改接棒棚改,以及未来几年房地产税、空置税的逐步出台,都意味着下一阶段房地产的重心或许不在于大拆大建,而是激活存量房,进一步改善居住环境,平衡住房资源的分布。面对这些楼市变化,笔者认为,对于开发商而言,从长期来看,传统的拿地建房模式也会慢慢难以为继,谋求多元化转型或是最终出路。

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